Díky novým vládním pobídkám a měnící se dynamice trhu by se americkým majitelům nemovitostí mohlo vyplatit realizovat projekty přeměny kanceláří na obytné budovy.

S přechodem na hybridní pracovní modely je k dispozici mnohem více nevyužitých kancelářských prostor, které by v případě přeměny na obytné mohly pomoci zmírnit nedostatek cenově dostupného bydlení na americkém trhu, avšak rozdílná cenová dynamika těchto dvou tříd aktiv zatím hospodářskou proveditelnost takového přesunu nepodporuje. Řada vyvíjejících se faktorů ovšem může učinit konverze atraktivnějšími a investičně realizovatelnějšími. Deloitte Center for Financial Services předpovídá, že konverze kanceláří na byty by se mohly stát ziskovými během příštích pěti let. Odhadujeme, že do roku 2030 může v oblastech centrálních obchodních čtvrtí (CBD) po celé USA přibýt přibližně 14 700 cenově dostupných bytů, a předpokládáme, že přibližně 20 % přeměněné plochy může být určeno pro cenově dostupné bydlení.

Odhady naznačují, že ve Spojených státech je k dispozici necelá miliarda čtverečních stop kancelářských prostor, které hledají nájemce, což je téměř 1,5krát více než na konci roku 2019. Vzhledem k nedostatku téměř tří milionů bytů se jako pravděpodobný příjemce nevyužitých kancelářských prostor jeví sektor bydlení. Americký průmysl komerčních nemovitostí zatím reaguje pomalu: Mezi lety 2016 a 2021 se v průměru uskutečnilo 31 konverzí bytových prostor z kancelářských objektů ročně, celkem 188 projektů. A přestože mnoho Američanů stále pracuje z domova, alespoň částečně - což je trend, který bude pravděpodobně pokračovat - je v bezprostřední přípravě k dokončení pouze 217 projektů konverzí.

Zdá se, že si toho všímají i vládní a podnikatelské kruhy. Někteří političtí představitelé na místní a státní úrovni předložili legislativu nebo vyzvali k přijetí opatření, která by konkrétně podporovala iniciativy na přeměnu kanceláří na byty. Tato opatření by mohla poskytnout pobídky developerům, aby Američanům poskytli cenově dostupné bydlení. Zde jsou některé z iniciativ, na kterých se prozatím pracuje:

• Na konci roku 2021 měl chicagský obvod La Salle Central TIF zůstatek daňových příjmů ve výši 197 milionů USD, které plánuje dát k dispozici developerům, přičemž prioritou je přeměna nevyužitých kancelářských prostor na rezidenční bydlení.
• Washington, D.C., zahájil program daňových úlev ve výši 2,5 milionu USD na 20 let pro vlastníky, kteří v centru D.C. přidají alespoň 10 bytových jednotek a změní využití kancelářské budovy, přičemž 15 % z těchto jednotek musí být vyčleněno pro dostupné bydlení.
• Kalifornie vyčlenila 400 milionů USD na pobídky pro přeměnu kanceláří na cenově dostupné bydlení. Stát měl již více než 50 žadatelů a zhruba 105 milionů USD již bylo přiděleno na začátku března 2023.

Městské samosprávy již dříve poskytovaly tyto pobídky pro projekty konverze. Na počátku 90. let minulého století schválilo město New York program daňových úlev 421-g, který podpořil přestavbu 13 milionů čtverečních stop v centru Manhattanu. A Filadelfie v roce 1997 přijala svůj vlastní program daňových úlev, který vedl k přestavbám 180 budov.

Při zvažování těchto typů přestaveb je jednou z největších výzev pro majitele a developery otázka, zda a kdy se jim investice vyplatí. Předpokládáme, že do roku 2027 by posuny v nájmech, ocenění, pořizovacích nákladech a nákladech na přestavbu, spolu s přidanými pobídkami podporovanými vládou, mohly developerům umožnit dosáhnout čistého zisku z přestaveb nedostatečně využívaných kancelářských prostor ve prospěch bytových prostor.

Kromě dispozičního řešení mohou developery v blízké budoucnosti odradit dva předpoklady pro ocenění: srovnatelné nájemné a míra neobsazenosti. Medián požadovaného nájemného za bytovou jednotku ve Spojených státech se pohybuje kolem 22 USD za čtvereční stopu (psf). Vzhledem k tomu, že nájemné za kancelářské prostory v USA stále dosahuje v průměru 37,38 USD za metr čtvereční, je 41% cenový ústupek vedle amortizovaných nákladů na konverzi těžké přijmout. Navíc je nepravděpodobné, že by developeři konvertovali budovu s podprůměrnou neobsazeností, která stále funguje dobře jako kancelářská budova.

V průběhu let mohly vysoké náklady na přestavbu odradit developery od přeměny nevyužívaných kancelářských budov na cenově dostupné obytné budovy. Od roku 2020 však bylo oznámeno několik nových pobídek podporovaných vládou, které mají poskytnout řešení na straně nabídky a pomoci řešit jak nedostatek dostupného bydlení, tak rostoucí počet volných kancelářských prostor. Několik regionů pokročilo ve vývoji daňových opatření, která umožní realizaci těchto projektů konverze, přičemž několik developerů se již k této příležitosti rozhoupalo:

• Water Street 25, New York City. Dosud největší projekt přestavby v zemi promění během příštích dvou let bývalou kancelářskou budovu na 1 300 nových bytů. Budova byla zakoupena v prosinci 2022 za 250 milionů USD a developeři získali úvěr ve výši 536 milionů USD na financování přestavby.
• One Wall Street, New York City. Tato přestavba byla dokončena v únoru 2023. V budově o rozloze 1,25 milionu čtverečních metrů se nyní nachází 500 bytových jednotek, které byly nedávno dány do prodeje.
• 4750 Wilshire Boulevard, Los Angeles. Začátkem letošního roku byla zahájena výstavba, která má z bývalé budovy o rozloze 144 300 čtverečních stop vytvořit multifunkční objekt. V plánu je přestavět dvě horní patra na 68 bytových jednotek a zároveň zachovat 30 000 čtverečních stop v přízemí pro další kancelářské využití.

Kombinace některých výhod poskytovaných místními samosprávami může umožnit konverzi ve velkém měřítku. Zejména vládní pobídkové programy mohou přispět k tomu, aby konverze byly proveditelnější, a to zmírněním omezení týkajících se územního plánování a hustoty zástavby, poskytováním přímých finančních dotací a daňových úlev a prominutím nebo přerozdělením nákladů na modernizaci infrastruktury do delšího časového horizontu.

V současné době se majitelé nemovitostí potýkají s problémy s financováním kvůli zvýšeným úrokovým sazbám. Nemusí na to však být sami. S touto transformací může pomoci spolupráce veřejného a soukromého sektoru s věřiteli zaměřenými na komunitní rozvoj, vládními agenturami a impact fondy. Dostupné bydlení zůstává na vrcholu agendy federální vlády, která v rámci plánu na podporu infrastruktury v hodnotě 2,25 bilionu USD plánuje 213 miliard USD na vládní pobídky na podporu dostupného bydlení. Navrhovaná legislativa byla vytvořena po vzoru zákona Revitalizing Downtowns Act z roku 2022, jehož cílem je poskytovat daňové úlevy na takovou přeměnu.

Centralizovanější územní plánování a iniciativy na státní úrovni mohou vytvořit prostor pro více projektů s cenově dostupným bydlením. Problémy s obsazeností v sektoru kancelářských budov by mohly v příštích dvou až třech letech snížit jejich ocenění. To může být příležitostí pro spolupráci mezi developery, vládními orgány a věřiteli, aby podpořili nedostatek dostupného bydlení a oživili centra měst. Silnější vztahy mezi developery a místními a státními samosprávami by mohly být tím, co je nyní potřeba, zejména při řešení nedostatku dostupného bydlení ve Spojených státech.