Čínský Real Estate sektor je označován za nejdůležitější oblast čínské ekonomiky. S připočtením inženýrského stavebnictví a dalšího zboží a služeb souvisejících s nemovitostmi a stavebnictvím se tento segment podle analytiků investiční banky Goldman Sachs v roce 2021 podílel na čínském HDP přibližně 23,6 %. Investoři proto považují oživení tohoto odvětví za klíčové pro obnovu druhé největší ekonomiky světa po třech letech izolace z důvodu pandemie koronaviru.

Po mnoho let se čínský hospodářský růst opíral o prosperující realitní sektor, který byl poháněn populační expanzí. Tento trh s bydlením vytvářel nejen pracovní příležitosti, ale fungoval také jako prostředek k uchování bohatství pro rozšiřující se střední třídu. Místní samosprávy navíc spoléhaly na příjmy z pozemkových prodejů. Počet obyvatel země však již nezaznamenává tak rychlý růst jako kdysi a delší období přísných opatření Covid-19 hluboce ovlivnilo spotřebitelské chování v Číně. Tato kombinace faktorů vedla k tomu, že se developeři potýkají se značnými dluhy a převisem nabídky nových bytových jednotek.

V roce 2020 čínské úřady zahájily kampaň proti nezodpovědnému zadlužování a přiměly developerské firmy, aby snížily své dluhové zatížení. Tato iniciativa měla za následek problémy pro vysoce zadlužené společnosti, jako jsou Evergrande a Country Garden. Dalším důležitým faktorem čínského trhu s nemovitostmi je rozšířená praxe předprodeje nových nemovitostí. Při něm musí kupující zaplatit celou částku ještě před výstavbou, čímž developerům poskytují bezúročné finanční prostředky. Tento systém dlouho vzkvétal díky stabilním cenám a důvěře, ale klesající hodnota nemovitostí a zastavené projekty nyní způsobují, že kupující se zdráhají platit hypotéky na nemovitosti, které ještě neviděli. Podle údajů agentury Standard & Poor's mělo v posledních třech letech více než 50 developerů v Číně problémy s plněním svých platebních závazků.

Evergrande byl kdysi jedním z největších developerů na světě, ale v roce 2021 upoutal pozornost celého světa zjevnou hrozbou blížícího se kolapsu. K letošnímu červnu zveřejnil ztráty ve výši 81 miliard USD za předchozí dva roky a na bedrech společnosti stále leží značné dluhové břemeno ve výši 334 miliard USD, což odpovídá přibližně 2 % čínského HDP. Minulý měsíc, kdy se po téměř rok a půl trvající přestávce obnovilo obchodování s akciemi, zaznamenaly akcie Evergrande pokles až o 87 %. Společnost navíc odložila klíčové restrukturalizační jednání se svými věřiteli a požádala v USA o bankrotovou ochranu podle kapitoly 15.

Společnost Country Garden, která patří mezi 1 000 nejhodnotnějších globálních společností, také zaznamenala značný pokles ocenění v důsledku výrazného snížení zisku o 75 % mezi lety 2019 a 2022. Současné finanční problémy společnosti se dostaly do centra pozornosti, když v srpnu nesplnila úrokové závazky ze dvou dluhopisů v amerických dolarech. Country Garden otevřeně přiznala, že se potýká s problémy s likviditou, a na první pololetí předpokládá značnou ztrátu. Případné selhání tohoto developera s 31letou historií by mohlo mít na čínskou ekonomiku závažnější negativní dopad než důsledky plynoucí z dluhových problémů společnosti Evergrande. Přestože celkové závazky Country Garden ve výši přibližně 191,7 miliardy USD jsou nižší než závazky společnosti Evergrande, podílí se na 3 121 projektech ve všech čínských provinciích, zatímco Evergrande na přibližně 800 projektech.

Problémy se objevují i v dalších oblastech finančních aktiv v Číně. V posledních týdnech tři společnosti kótované na burze odhalily, že neobdržely platby, které jim byly původně slíbeny za produkty správy majetku prodávané společností Zhongrong International Trust, která je spojena s čínským konglomerátem Zhongzhi Enterprise Group. Tyto případy opomenutých plateb vyvolaly mezi investory obavy ohledně rozsáhlého čínského trustového sektoru, který v minulosti sloužil jako zdroj financování developerů.

Mezitím čínské domácnosti váhají s investicemi do nového bydlení kvůli klesajícím cenám nemovitostí a současnému stavu tamní ekonomiky, která se potýká s nižšími spotřebitelskými výdaji, zvýšenou nezaměstnaností mladých lidí a možnými problémy s likviditou ve finančním sektoru. Nedávné údaje navíc ukazují, že čínské ekonomice hrozí deflace a že domácnosti, které nashromáždily velké úspory, si také méně půjčují. V důsledku toho se čínský realitní sektor v posledních dvou letech ocitl v bezprecedentním poklesu. Investice do nemovitostí v Číně klesly v prvních sedmi měsících letošního roku meziročně o 8,5 %.

Tento nedávný vývoj podtrhuje reálné riziko recese v Číně. To poukazuje na obavy z deflace, snížení spotřebitelských výdajů a celkového oslabení čínského hospodářského růstu. Je důležité si uvědomit, že Čína, která je druhým největším trhem po USA v hrubém domácím produktu, zaujímá klíčové postavení jako trh pro mnoho amerických i evropských podniků.

"Probíhající krize v čínském realitním sektoru je jasnou připomínkou složitého vztahu mezi mnoha ekonomickými faktory. Vzhledem ke znepokojivému přízraku deflace, který se objevuje v kombinaci s poklesem spotřebitelských výdajů a celkovým oslabením hospodářského růstu, mají dozvuky tohoto poklesu potenciál se šířit daleko za hranice trhu s nemovitostmi. Zatímco se Čína snaží proplout těmito neklidnými vodami, podniky po celém světě se připravují na možné důsledky.“

-Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství Deloitte Česká republika