Trh s bydlením v posledních letech zaznamenal výrazné oživení v mnoha zemích světa, včetně České republiky. Přesto ceny českých nemovitostí zůstávají v průměru vysoko nad středoevropskou úrovní v poměru k příjmům domácností. Jaký mají na ceny obytných nemovitostí v Praze vliv faktory jako vývoj na trhu práce, nezaměstnanost či migrace?

Sektor nemovitostí tvoří významnou část ekonomiky a má zásadní význam pro dosažení cílů hospodářského růstu a národní stability. Řada odborníků se proto zabývá analýzou vlivu hlavních makroekonomických faktorů na změny cen nemovitostí z různých hledisek a za použití různých technik (makroekonomie zkoumá celkové chování, výkonnost a strukturu ekonomiky).

Z různých studií vyplývá, že důležitými makroekonomickými faktory, které mají vliv na ceny nemovitostí, jsou trh práce a demografické faktory. Výstavba nemovitostí obvykle zaostává za růstem poptávky, rovnováhy je tak dosahováno spíše skrze změnu cen než změnu množství dostupných nemovitostí.

Pro efektivitu investiční strategie do nemovitostí je nezbytné pochopit makroekonomické důsledky. Přestože nad tímto typem dopadů nemají firmy přímou kontrolu, mohou se snažit na ně reagovat a zabezpečit tak svůj majetek a portfolio.

K vyčíslení nezaměstnanosti se používá počet osob, které jsou nezaměstnané a zaměstnání aktivně hledají. Problémy mohou nastat jak při vysoké, tak při nízké míře nezaměstnanosti. Zatímco nízká míra může být známkou přehřátí ekonomiky, vysoká míra je známkou ekonomických potíží.

Obecně je míra nezaměstnanosti v České republice dlouhodobě nejnižší v Evropské unii. Podle Gitterovy studie se na této situaci podílí šest faktorů:

• Nízká mezinárodní hodnota koruny
• Lidský kapitál v české pracovní síle
• Tripartitní stanovení mezd s ohledem na maximalizaci míry zaměstnanosti
• Výsledky činnosti Úřadu práce
• Tržně orientovaná politika zaměstnanosti
• Malý podíl zemědělského sektoru v ekonomice

Na druhou stranu panuje značná obava z negativního vlivu vlastnictví domů na nezaměstnanost. Podle údajů z webu Statista.com byla míra zmíněného vlastnictví v České republice v posledním desetiletí poměrně vysoká. Ještě zvýšit by ji ale mohla nezaměstnanost, která má vliv na snížení fyzické mobility vlastníků – ti jsou totiž více vázáni na svůj nemobilní nemovitostní kapitál. Obecně lze předpokládat, že některé geografické oblasti zažijí negativní šok v oblasti zaměstnanosti, a v takovém případě zůstanou nemobilní domácnosti nezaměstnané, místo aby se přestěhovaly do oblasti s vyšší poptávkou po práci.

Podle Glaeserova a Gyourkova modelu mají z poklesu cen nemovitostí větší prospěch lidé s nižšími příjmy. V tomto modelu totiž obyvatelé s vysokými příjmy budou preferovat odchod z metropole, která se potýká s problémy a kde mizí pracovní příležitosti. Naopak obyvatelé s nízkými příjmy zůstanou, protože s upadající obcí není spojeno tak zásadní snižování mezd, a tito lidé si tak mohou navíc dovolit vlastní bydlení. Tento pohled zdůrazňuje souvislost mezi nezaměstnaností, migrací a cenami nemovitostí.

Existují různé názory na to, jak může míra nezaměstnanosti určovat směřování migrace obyvatelstva, a tedy i pronájem nemovitostí a jejich cenu. Neexistuje však žádný obecně přijímaný názor na směr a míru vlivu vnitrostátní a mezinárodní migrace na nezaměstnanost a ceny nemovitostí.

Česká republika je jednou ze zemí, která přijala uprchlíky v důsledku ukrajinské krize. Níže uvedená čísla vyvolávají nové diskuze o tom, jak se budou dále ceny bydlení v Česku vyvíjet, zejména pak v Praze:

• Evropská komise k 22. červnu evidovala 380 212 ukrajinských občanů-uprchlíků v České republice. Z tohoto počtu jich bylo více než 83 000 registrováno v Praze.
• Přibližně 70 000 ukrajinských uprchlíků je v České republice zaměstnáno a odvádí daně z příjmu a sociální a zdravotní pojištění.

Podle údajů společnosti Deloitte průměrná nabídková cena za metr čtvereční prudce vzrostla v prvním čtvrtletí roku 2022, tedy v době, kdy začala krize na Ukrajině (a zvýšil se počet uprchlíků do evropských zemí). Cena za metr čtvereční v Praze navíc vzrostla více než ve zbytku republiky.

Dále se pak dlouhodobě projevuje zájem občanů postsovětských zemí o pobyt v České republice, zejména v Praze. Podle Českého statistického úřadu se počet cizinců v Praze od roku 2004 neustále zvyšuje (s výjimkou let 2012 a 2013, kdy meziročně poklesl o 1709 osob), stejně tak i celkový počet cizinců v zemi. V roce 2004 žilo v Praze 77 922 cizinců, na konci roku 2020 se jich bylo 228 531. Nejvíce cizinců pochází z Ukrajiny, Slovenska a Ruska.

Všechny tyto faktory mají významný vliv především na cenu pronájmů. Podle Joshuy Gallina trh s nemovitostmi a trh s nájemním bydlením spolu úzce souvisejí. Konkrétně platí, že když jsou ceny nemovitostí v porovnání s cenami nájemného vysoké, následné změny výše nájemného jsou o to výraznější. Změny v cenách nemovitostí jsou naopak v takovém případě méně výrazné než obvykle.

V posledním desetiletí zaznamenala většina evropských realitních trhů rychlé změny cen nemovitostí, a to směrem nahoru i dolů. Tyto výkyvy lze přičítat změnám ekonomických a sociálních faktorů. Pokud uvažujete o investicích do nemovitostí, měli byste brát v potaz nejen obecně faktory ekonomické, ale především faktory makroekonomické. Při zkoumání jejich vlivu na trh je nezbytné se zaměřit na makroekonomické principy, definovat míru nezaměstnanosti, měřit úroveň migrace a také zmapovat situaci v lokalitách, které budou předmětem případných investic do nemovitostí.