Energetická krize se neustále prohlubuje a významným způsobem ovlivňuje výdaje domácností i firem. Jednou z cest, jak tuto nepříznivou situaci zmírnit, je zlepšit energetickou účinnost budov. Inspirací by pro evropské země mohl být americký mechanismus Property Assessed Clean Energy, který stojí na podpoře dlouhodobých oprav a modernizací nemovitostí. Co přesně tento model obnáší a jaké jsou jeho výhody?

Výdaje domácností na energie jsou v Evropě na historicky nejvyšší úrovni. Podle nizozemského trhu TTF dosáhly ceny zemního plynu v polovině srpna výše 3 100 dolarů za 1 000 m3, což představuje 610% nárůst oproti stejnému období předchozího. Při této ceně si mnoho elektráren nemůže provoz po delší časový horizont dovolit. V roce 2022 kvůli rostoucím nákladům na vstupní paliva vzrostly evropské referenční sazby za elektřinu o rekordních zhruba 300 %. Celkové náklady na energie jsou osmkrát vyšší než pětiletá norma. V odborných kruzích se v současnosti proto intenzivně diskutuje o možnostech využití energie. Zajímavé řešení přináší americký mechanismus Property Assessed Clean Energy (PACE).

Model PACE vznikl v roce 2008 v Kalifornii na základě sněmovního návrhu zákona č. 811. V návaznosti na „veřejný zájem o řešení globálních klimatických změn“ zákon umožnil, aby se z daňových odvodů z nemovitostí platily energeticky účinné modernizace konkrétních nemovitostí. PACE je vnímán jako nový přístup, jak financovat zvyšování energetické účinnosti a využívání obnovitelných zdrojů energie u obytných a komerčních budov.

PACE je v USA hojně využíván. Podle nejnovějších tržních statistik skupiny PACENation, která financování PACE podporuje, bylo v předchozích deseti letech na projekty PACE v oblasti bydlení vynaloženo přes 7,7 miliardy dolarů a renovací prošlo více než 323 000 budov, přičemž v posledních čtyřech letech jejich počet prudce vzrostl.

Ekonom Adam Rose ve své studii odhaduje, že v Kalifornii povedou projekty PACE v oblasti energetické/vodohospodářské účinnosti a obnovitelných zdrojů energie ke snížení spotřeby elektrické energie o 3,63 milionu megawatthodin, spotřeby zemního plynu o 2,86 miliardy krychlových stop a úspory vody o 2,36 miliardy galonů za celou dobu životnosti úprav.

PACE je metoda financování iniciativ v oblasti udržitelné energie založená na dani z nemovitých věcí, na kterou lze nahlížet jako na finanční prostředek splácený běžnou daní z nemovitých věcí. Posouzení metodou PACE představuje dluh z nemovitosti, což znamená, že jde nikoliv za vlastníkem, ale za nemovitostí.

Závazek ke splácení může být převeden spolu s vlastnictvím nemovitosti v případě, že kupující souhlasí s převzetím dluhu za implementaci metody PACE a nový držitel první hypotéky svolí k tomu, aby závazek z takové implementace zůstal na nemovitosti. V případě, že vlastníci nemovitostí nabydou dojmu, že nebudou schopni na pokrytí počátečních výdajů úprav nemovitosti ušetřit dostatečné finanční prostředky, mohou se zdráhat ke zmíněnému převedení přistoupit. Posouzení prostřednictvím metody PACE však tuto významnou překážku u investic do oblasti iniciativ energetické účinnosti může odstranit.

Metoda PACE se dělí do dvou programů, které sdílejí společný základ:

• Komerční nemovitosti Běžně označované jako komerční PACE nebo C-PACE. Stejně jako jiné financování projektů využívá C-PACE vypůjčený kapitál k úhradě počátečních nákladů spojených se zlepšením energetické účinnosti nebo obnovitelných zdrojů energie. Na rozdíl od jiných metod projektového financování se vypůjčené peníze splácejí postupně prostřednictvím dobrovolného daňového odvodu. Toto zavedené a srozumitelné řešení přináší několik atraktivních aspektů, mimo jiné možnost dlouhodobějšího financování a přenesení odpovědnosti za splácení na následného vlastníka nemovitosti. Díky tomu (na rozdíl od konvenčního financování) představuje C-PACE u investic do modernizace budov s delší dobou návratnosti a větším rozsahem silnější ekonomický argument. Státy a místní samosprávy v USA zavádějí C-PACE, aby vytvořily pracovní místa, podpořily hospodářský růst a bojovaly proti změně klimatu. Místní samosprávy se na úspěších programu mohou podílet a podporovat je tak, že budou tyto veřejné cíle propagovat prostřednictvím malých či nulových investic z veřejných zdrojů s využitím metody C-PACE.
• Rezidenční nemovitosti Běžně označované jako rezidenční PACE nebo R-PACE. Podobně jako komerční PACE je R-PACE (Residential Property Assessed Clean Energy) finanční nástroj, jímž místní samosprávy umožňují vlastníkům bytových prostor financovat renovace zaměřené na energetickou účinnost a obnovitelné zdroje energie. Stejně jako jiné investice do veřejné infrastruktury jsou kvalifikovaná energetická zlepšení splácena prostřednictvím dobrovolného vyměření daně z nemovitých věcí, kterou vybírají místní samosprávy. K financování projektů PACE lze použít obecní dluhopisy nebo externí financování kryté platbami z ocenění nemovitostí. Majitelé nemovitostí splácejí půjčky jako položku v daňovém tvrzení k dani z nemovitých věcí, a pokud svou nemovitost prodají, přebírá závazek ke splácení následný vlastník. V České republice si zavedení nástroje podobného R-PACE žádá provedení určitých právních změn. Často se stává, že vlastníci bytů v jednom domě se na provedení renovací či rekonstrukcí nedohodnou. Pokud by ovšem existoval zákon, který by vlastníkům bytů zvýšení energetické účinnosti jejich budovy nařizoval, pak by s renovací souhlasilo vlastníků nemovitostí více.

Jádrem PACE je mimo jiné ESG (Environmental, Social, and Corporate Governance). Když majitel nemovitosti totiž získá úvěr PACE, přispěje tak k ochraně životního prostředí – například instalací solárního panelu může dosáhnout úspory přibližně 20 % energetické spotřeby. Kromě toho umožňuje PACE vlastníkům komerčních nemovitostí také přístup k dostupnějšímu financování a umožňuje městům zvýšit jejich hospodářský rozvoj, rekonstruovat staré budovy a vytvářet nová pracovní místa. Podle údajů organizace PACENation bylo při realizaci programu R-PACE v USA vytvořeno více než 100 000 pracovních míst.

V loňském roce došlo k realizaci podobné iniciativy i v České republice. Program se jmenuje Nová zelená úsporám a má za cíl zvýšit povědomí v oblasti energetických úspor, pomoci domácnostem snížit výdaje za energie a vodu, ale i zvýšit hodnotu nemovitostí. U komerčních budov přispívá také ke snižování emisí CO2, zvyšuje konkurenceschopnost malých a středních podniků a rozšiřuje pracovní příležitosti.

Česká iniciativa zahrnuje také dotace na instalaci tepelných čerpadel a fotovoltaiky. Způsobilé náklady na tyto úpravy činí 50 % ceny, maximální výše dotace je 200 000 Kč. To znamená, že pokud domácnost usiluje o dotaci ve výši 200 000 Kč, musí její výdaje na modernizaci představovat minimálně 400 000 Kč. Účinnost programu však z důvodu nedostatku dat a krátké době jeho trvání nelze zatím hodnotit.

Přímo model PACE však zatím není v Evropě plně k dispozici, jelikož jeho implementaci zpomalily složité právní procesy a komplikace se zástavním právem. Tento model je navíc obvykle založen na dluhopisech vydávaných městy, což není v městech EU, zejména těch malých, běžnou praxí.

První pilotní projekt EuroPACE byl nicméně zahájen v malém španělském městě Olot. Podle Evropské komise bylo hlavním cílem celého projektu vyvinout škálovatelný program energeticky účinné renovace domů, který by kombinoval financování v domácnostech a technickou pomoc, a stimuloval tak poptávku spotřebitelů a zájem investorů. Během tří let od zahájení byl stanoven plán pro přijetí programu ve čtyřech zemích, a to v Belgii, Nizozemsku, Portugalsku a Španělsku, kde byla implementace EuroPACE vnímána jako nejlépe proveditelná.

Pokud se rozhodnete pro financování metodou PACE, získáte mnohem více času na provedení velkých a časově náročných změn, čímž si můžete snížit výši splátek. Samozřejmě jako u každého úvěru platí, že čím delší je lhůta splácení, tím vyšší jsou úroky. A právě vysoká úroková sazba je jednou z nevýhod.

Naopak klíčovou výhodou financování metody PACE je možnost převedení dluhu na následného vlastníka. Pokud nemovitost po renovaci prodáte, nemusíte úvěr doplácet. Úvěr je zajištěn majetkem, další majitel ho tedy může jednoduše zdědit a splatit. Ovšem v případě, že by nemovitost sloužila jako zástava, by byl prodej v kontextu českých regulací jistě problematický.

Poslední, avšak neopomenutelnou otázkou týkající se PACE jsou legislativní opatření. Podle studie společnosti Deloitte je evropská legislativa v oblasti energetické účinnosti budov již zakotvena v legislativních opatřeních, jimiž jsou například Směrnice o energetické náročnosti budov a Směrnice o energetické účinnosti. Pouze pět zemí EU však výše zmíněné směrnice dodržuje v plném rozsahu: Česká republika, Finsko, Rumunsko, Španělsko a Velká Británie. To nicméně nijak nedokládá, že je Česká republika na takové finanční modely, jako je PACE, právně připravena. Pro zavedení mechanismu podobného metodě PACE v České republice budou zapotřebí ještě další legislativní úpravy.