V dôsledku vysokej zadlženosti a novo zavedenej „three red lines policy“ majú developeri v Číne problémy s refinancovaním svojich súčasných dlhov. Aké dôsledky bude mať aktuálna kríza?

Čínsky realitný sektor je pod tlakom. Informácie o problémoch sa prvýkrát dostali do médií na konci septembra 2021, keď druhá najväčšia čínska developerská spoločnosť Evergrande v riadnom termíne nezaplatila dva úroky z eurobondov (offshorových dlhopisov) v celkovom objeme 131 miliónov USD. A aj keď oba úroky nakoniec zaplatila tesne pred koncom tridsaťdňovej lehoty odkladu, veľkým otáznikom zostáva, ako si developerská firma poradí s budúcimi splátkami úrokov a istín v nasledujúcich mesiacoch. Len počas marca a apríla 2022 má Evergrande zaplatiť 3,6 miliardy USD v splátkach istiny. Okrem Evergrande hlásia problémy s likviditou aj mnohí ďalší čínski developeri. Napríklad developerská firma Fantasia, ktorá sa zameriava na luxusné bývanie, v októbri zmeškala riadny termín splatenia dlhu vo výške 206 miliónov USD. A developerská spoločnosť Sinic, registrovaná v Hongkongu, počas októbra 2021 včas nesplatila úrok a istinu dlhopisu vo výške 246 miliónov USD.

Súčasná developerská kríza je následkom dlhodobo vysokej zadlženosti v sektore. Ku koncu druhého štvrťroka čínski developeri dlhovali 33,5 bilióna jüanov (5 biliónov dolárov) alebo tretinu HDP krajiny. Napríklad developerský gigant Evergrande v roku 2020 vykázal pomer čistého dlhu voči EBITDA vo výške 7,45. Oproti tomu odporúčaná horná hodnota úverovej záťaže býva trojnásobok EBITDA. Zároveň sa v sektore začal prejavovať tlak čínskej vlády na finančnú disciplínu a súvisiace nariadenia troch červených línií.

„Three red lines policy“ udáva tri finančné kritériá pre realitné spoločnosti:

1. záväzky realitných spoločností by nemali tvoriť viac ako 70 percent aktív,
2. čistý dlh by nemal presiahnuť vlastný kapitál a
3. hotovosť by sa mala minimálne rovnať krátkodobým pôžičkám.

Ak sú splnené všetky tri kritériá, môže spoločnosť zvýšiť svoj dlh o 15 percent. Ak je porušené jedno kritérium, môže zvýšiť svoj dlh o 10 percent, porušenie dvoch kritérií znamená maximálne zvýšenie dlhu iba o 5 percent, a pokiaľ firma poruší všetky tri kritériá, nesmie svoj dlh zvýšiť vôbec. Podľa štúdie agentúry Bloomberg na konci októbra nespĺňali takmer dve tretiny veľkých čínskych developerských firiem aspoň jedno z týchto kritérií. A firmy Evergrande a China Railway Construction Corporation nespĺňali hneď dve kritériá.

V dôsledku vysokej zadlženosti a novo zavedenej three red lines policy majú developeri problémy svoje súčasné dlhy refinancovať. Mnohí z nich sa snažia získať hotovosť predajom aktív, ale majú problémy s uzatváraním obchodov. Veľa potenciálnych kupcov nehnuteľností cúva od nákupov, čo núti developerské spoločnosti znižovať ceny a potenciálne tak urýchľuje pokles celého realitného sektora. Aj čínsky index cien nehnuteľností začal po šiestich rokoch rastu po prvýkrát slabo klesať. Goldman Sachs odhadol medzimesačný pokles indexu v septembri 2021 na 0,5 percenta. A tržby medzi 100 najväčšími čínskymi developermi sa v septembri 2021 oproti predchádzajúcemu roku znížili o 36 percent.

Súčasnej realitnej kríze predchádzalo mnoho rokov špekulácií na čínskom trhu s nehnuteľnosťami. Dlhodobá stratégia čínskej vlády udržať si bohatstvo v krajine podnecuje individuálnych investorov k tomu, aby uložili peniaze práve do bývania. Investori čelia prísnym kapitálovým kontrolám, ktoré obmedzujú možnosti investovať v zahraničí. Zároveň čínske banky ponúkajú iba nízke úrokové sadzby na vklady domácností. Preto sa pre mnoho Číňanov stali obľúbenou investíciou práve nehnuteľnosti. Bohatstvo v podobe bývania v roku 2017 predstavovalo 78 percent všetkých čínskych aktív, oproti tomu v USA činí bohatstvo v podobe bývania len 35 percent aktív. Väčšina domácností v Číne vlastní nehnuteľnosť. Podľa Čínskej centrálnej banky 93,6 percenta mestských domácností vlastní svoje bývanie a mnoho rodín tiež investuje do druhej a tretej nehnuteľnosti. Veľká časť týchto nehnuteľností potom zostáva neobsadená. Čína je známa pre svoje tzv. mestá duchov (ghost towns). V krajine je približne 65 miliónov prázdnych domov a bytov, čo zodpovedá celkovému počtu domácností vo Francúzsku a Spojenom kráľovstve dohromady. Investovanie do nehnuteľností tiež spôsobilo nárast cien bývania v posledných rokoch. Agentúra Bloomberg uvádza, že sa ceny za meter štvorcový vo veľkých čínskych mestách počas posledných pár rokov strojnásobili: z 18 000 tisíc jüanov v roku 2009 na 55 500 jüanov v tomto roku.

Bezpochyby je potrebovať sledovať, či developeri zaplatia ďalšie splátky a ako sa k celej situácii bude ďalej stavať čínska vláda. Tá doteraz verejne zamietala myšlienku štátneho záchranného programu developerov. Preto aj niektoré médiá začali developerskú firmu Evergrande prirovnávať k Lehman Brothers. Avšak čínska vláda sa v posledných týždňoch do situácie začala aktívne zapájať. Napríklad čínske provinčné vlády sa ujímajú nedokončených stavebných projektov.

Súčasná realitná kríza by mohla mať ďalekosiahle negatívne dopady. Oneskorené platby developerov svojim veriteľom by mohli spôsobiť tzv. efekt nákazy (contagion efekt). Evergrande podľa denníka BBC dlhuje 171 čínskym bankám a 121 ďalším finančným firmám. Ak sa problémy developerov prelejú do finančného sektora, mohla by situácia viesť k zamrznutiu úverov (credit crunch), vynútenej konsolidácii sektora, prípadne potrebe asistencie štátu. Už v roku 2018 čínska centrálna banka vo svojej správe o finančnej nestabilite zdôraznila, že developerské spoločnosti vrátane Evergrande by mohli predstavovať systémové riziko pre národný finančný systém. Čínske komerčné banky počas posledných rokov požičiavali množstvo prostriedkov developerom. Nedávny záťažový test čínskej centrálnej banky týkajúci sa expozície bánk voči sektoru nehnuteľností indikoval, že keby došlo k extrémnemu scenáru a množstvo nesplácaných úverov developerom sa zvýšilo o 15 percent, pomer kapitálovej primeranosti komerčných bánk by sa znížil o 2,1 percenta. Takýto pokles kapitálových rezerv bánk, rovnomerne rozložených naprieč bankovým sektorom, by bol prijateľným vyčerpaním ochrany. Ale podľa analytikov ratingovej agentúry S&P Global by kríza nezasiahla banky rovnomerne, naopak slabšie banky by podľa analytikov utrpeli najväčší pokles.

Zároveň je pravdepodobné, že súčasné problémy na trhu nehnuteľností negatívne ovplyvnia ekonomický rast. Realitný sektor je najväčším odvetvím čínskej ekonomiky a predstavuje približne 29 percent HDP krajiny. Preto už analytická firma Oxford Economics zmenila prognózu rastu čínskeho HDP v 4. štvrťroku 2021 z 5 percent na 3,6 percenta a tiež nedávno znížila prognózu HDP pre rok 2022 z 5,8 na 5,4 percent. Vzhľadom na to, že je Čína druhou najväčšou ekonomikou sveta, by spomalenie rastu v Číne najviac zasiahlo susedné krajiny východnej a juhovýchodnej Ázie, ale aj rad európskych firiem, pre ktoré je čínsky trh stále dôležitejší.

Avšak čínska realitná kríza má aj pozitívne dopady.Problémy developerov sa predovšetkým začínajú prejavovať v klesajúcich cenách stavebných materiálov.Čína je najväčším svetovým odbytiskom železnej rudy a nižší čínsky dopyt po tejto komodite prispieva k tomu, že svetové ceny železnej rudy v posledných mesiacoch klesajú.